호텔매각가치 평가방법 - 호텔개발사업 활성화에 즈음하여

호텔매각가치 평가방법 - 호텔개발사업 활성화에 즈음하여

KIS

PF 평가본부 수석애널리스트 고재현

들어가며

최근 수 년간 서울시 내 호텔 개발이 붐을 이루고 있다. 2008년 금융위기 이후 주를 이루던 주거형 부동산 개발사업이 침체기에 접어들고, 입국 외래관광객수가 지속적으로 증가하며 서울시내호텔공급이 부족한 상황이 맞물려 호텔개발이 부동산 개발사업의 주요 아이템 중 하나로 떠오른 것이다. 계약금 및 중도금 유입으로 공사기간 중에도 영업현금이 발생하는 아파트와 달리, 호텔의 경우 일반적으로 매매계약 중도금 비중이 매우 낮거나 전무한 경우가 많아 최근에는 개발단계에서 준공 시 호텔물건 일괄 매입계약을 기반으로 하여 개발사업이 이루어지는 경우가 대부분인 것으로 나타나고 있다.

이러한 투자구조 상 호텔매입 투자자들의 Exit 전략은 주로 일정기간 운영 후 매각을 통한 투자금 회수 방식을 취하는데, 호텔 매각가치 산정에 있어 NOI에 자본환원율을 반영한 일종의 수익가치 방식이 시장에서 통용되고 있으나, 각 프로젝트별 특성에 따라 매각가치 산정에 필요한 세부항목들의 적용은 다양하게 이루어지고 있는 것으로 파악되고 있다.

본 고에서는 최근의 호텔개발사업의 사업성 평가 및 원리금상환가능성의 판단에 있어 핵심요소인 호텔의 매각가치를 보다 합리적으로 추정 가능하도록 NOI 자본환원방식 상의 평가요소를 규명하고, 각각의 평가요소에 대해 프로젝트 특성에 적합한 접근방법에 대해 논하고자 한다.

호텔공급 증가와 부동산펀드 시장 성장 추이 2012년 외국인관광객 입국객수가 천만명을 돌파하며 외래관광객수 증가추이가 지속되고 있다. 서울시는 과거 보도자료를 통해 2015년 서울시 숙박수요는 7만객실을 초과할 것으로 전망하였으며, 이에 경쟁적으로 호텔공급계획이 수립되며 2011년 말 26,000여 객실 수준이던 서울시내 관광호텔 객실수는 향후 2017년 경까지 총 21,000여 객실이 추가공급될 예정이다.

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