분양형호텔의 우려요소와 발전방향

분양형 텔의 우려요소와 발전방향

김희수/문화관광연구원 관광정책연구실

문화. 관광 인사이트 제 84호 2016.11.01

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이 포스트는 문화관광연구원이 발행하는 문화, 관광인사이트에 게재된 글을 옮긴 것입니다. 곧 전문가들과 분양형호텔에 관한 심층 인터뷰를 게재할 예정인데 그 인터뷰를 쉽게 이해할 수 있도록 배경 역할을 할 수 있는 좋은 글을 빌려 올립니다.

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1. 특징 및 시장 동향

최근 호텔 공급이 증가하고 있고, 호텔에 대한 관심도 뜨겁다. 전에 없던 새로운 방식의 호텔이 나타나기도 하는데, 그중 하나가 분양형 호텔이다. 분양형 호텔은 객실을 분양한 뒤 이를 모아서 하나의 호텔로 영업하고 수익을 배분해 주는 호텔을 말한다. 편의상 수익형 호텔이라고도 하고 분양형 호텔이라고도 하는데, 정해진 명칭이 있는 것은 아니다. 

분양형 호텔은 수익형 부동산 개발방식을 호텔에 접목시킨 형태이다. 등장하게 된 배경은 부동산 시장의 침체와 관련이 있다. 2008년 세계금융위기 이후 오랫동안 부동산 시장 침체가 이어져 오면서 오피스텔 등 수익형 부동산이 하나의 대안으로 떠올랐다. 하지만 오피스텔 등이 과잉공급 되면서 새로운 유형의 투자대상을 필요로 하게 되었다. 이런 상황에서 중국 등 외래관광객이 크게 증가하면서 부동산시장에서는 호텔에 대한 관심이 높아지게 되었다. 분양형 호텔은 오피스텔과 마찬가지로 1~2억 원 투자가 가능하기 때문에 주로 개인투자자의 투자 대안으로 떠오르게 되었다. 서비스드 레지던스가 출현하게 된 것도 이러한 흐름과 무관하지는 않다. 

분양형 호텔은 시행사가 투자자를 대상으로 분양을 하고, 호텔의 운영은 전문운영사에 위탁하는 형태를 취한다. 구분등기를 통해 객실별로 소유권 부여가 이루어진다. 운영계약은 주로 임대차 계약이 아닌 위탁운영계약 방식이 이용된다. 임대차 계약은 사업 위험이 운영업체에 모두 전가되기 때문에 전문운영사가 이를 선호하지 않기 때문이다. 보통은 전문운영사가 숙박업 신고를 하고, 운영수익을 배분하는 역할도 수행하는 것으로 알려진다.

분양형 호텔은 확정수익 보장의 부담이 있으므로 높은 수익성이 예상되는 지역을 위주로 공급되고 있다. 분양형 호텔 이전에도 레지던스 호텔, 분양형 펜션 등의 유사한 사례가 있었으나 분양형 호텔이 본격적으로 개발되기 시작한 것은 제주도를 중심으로 중국관광객이 급증하면서 부터이다. 그 이후 평택, 화성, 영종도 등 수도권과 평창, 속초, 부산 등으로 확산되는 추세를 보이고 있다. 

분양형 호텔은 공중위생관리법상의 숙박업으로 신고하고 있다. 하지만 숙박업에서 세부유형별로 숙박시설을 분류하고 있는 것은 아니므로 분포 현황에 대한 통계가 확보되고 있는 것은 아니다. 다만 언론 기사 등을 통해 파악되고 있는데, 2011년 252실, 2012년 143실, 2013년 2,914실이 공급되었고, 2014년에는 5,000실 공급이 예상된 바 있다. 최근에는 점차적으로 대형건설사가 구도를 짜고 추진해가는 경우가 늘고 있어서 사업에 대한 신뢰감을 높여주고 있다. 또한 우리나라에서도 점차적으로 호텔운영 시장이 커지면서 호텔전문 운영사가 늘어나고 정착되는 모습을 보여주고 있다. HTC(아벤트리), AAK(이비스), BGH Korea(베스트웨스턴), AHLA Korea(밸류), 산하HM(라마다) 등은 지속적으로 사세를 확장해 가고 있다.

분양형 호텔은 객실을 분양한 만큼 일정기간 확정 임대수익 보장을 특징으로 한다. 여기에 보통 7일 이상의 객실 무료이용권을 준다. 계약기간이 끝날 경우, 환매를 신청할 수도 있고 재계약을 할 수도 있다. 확정수익 보장은 경우에 따라 다르지만 2015년 이전에는 5년 이상, 8% 이상의 조건이 다수를 이루었다. 최근에는 3년 미만, 7% 이하로 하향조정 되고 있는 것으로 나타난다. 또한 최저수익 보장이 추가되는 경우도 있고, 조건 설정이 보다 다양화 되는 경향이 나타난다. 아래 표에서 2015년을 전후하여 수익보장기준을 비교해 보면 그 변화를 알 수 있다. 

2. 우려 및 검토사항

분양형 호텔에 대한 우려는 먼저 개별소유의 객실을 통합 운영하는데 무리가 없는가에서 부터 시작된다. 객실은 개별적으로 판매될 수는 없고, 통합적으로 운영되어야 하기 때문이다. 하지만 이것은 분양단계에서 소유권의 배타적 사용을 제한하고 계약이 이루어지므로 객실의 개별적 사용은 발생할 가능성이 없다고 볼 수 있다. 

다음은 분양형 호텔이 객실에 대한 직접투자 성격을 지니고 있다는 데에서 시작된다. 객실 소유권이 있는 만큼 그 사용에 대해서는 임대 성격을 지니고 있고, 따라서 임대수수료 성격의 확정수익률을 요구하게 된다. 시행사에서도 분양 매력을 높이기 위해 확정수익을 제시한다. 이에 따라 확정수익을 보장할 만큼 충분한 운영수익을 거둘 수 있는가가 관건이 된다. 

계약의 성격을 보면, 수분양자와 호텔운영사간에는 임대차 계약보다는 위탁경영계약을 맺는 경우가 대부분이다. 따라서 반드시 확정수익을 보장해야 하는 것은 아니라고 볼 수 있다. 분양형 호텔의 수익 배분은대부분 임대수익이 아닌 위탁수수료 성격을 지니고 있다. 보통 오피스텔, 상가 등은 임대차 계약으로 운영되기 때문에 확정 임대료인 경우가 많다. 하지만 반드시 그런 것은 아니고 임대차 계약이지만 변동형으로 정해지는 경우도 있다. 쇼핑몰 분양의 경우, ‘고정임대료 + 매출연동 변동임대료’ 형태로 임대료가 정해지는 경우도 있다. 이 경우 수익률과 관련하여 분쟁이 발생하기도 하고, 과장광고 논쟁이 벌어지기도 한다. 분양형 아닌 관광호텔 운영의 경우에는 위탁이든, 임대이든, 확정임대료를 지불하는 경우는 드물다. 

통상 기본과 변동임대료 형태로 구성된다. 최소보장 임대료와 변동임대료를 합쳐서 구성되는 경우가 일반적이다. 책임임차운영방식(마스터 리스)의 경우에도 성격은 임대차 성격이지만 확정임대료 형태로 계약하는 경우는 거의 없다. 흔히 사용되고 있는 계약조건은 임대료는 매출액의 40% 내외이며, 임대보증금은 1년분 임대료가 일반적이다. 계약기간은 통상 15~20년으로 한다.

 

이처럼 분양형 호텔의 운영계약에는 반드시 확정수익 보장이 포함되어야 하는 것은 아니다. 다만, 수익배분에서 확정형 성격을 완화시킬수록 투자자의 불안감을 키울 수 있고, 분양 매력을 떨어뜨리는 요소로 작용할 수 있을 것이다. 이 부분은 근본적으로 계약 쌍방의 협의에 의해 결정될 성격을 지니고 있다고 볼 수 있다. 

3. 리츠(REITs)와의 비교

분양형 호텔은 부동산의 분산투자, 소유와 경영의 분리라는 관점에서는 리츠(REITs), 부동산펀드 등과 유사한 구조로 볼 수 있다. 확정수익 보장, 부동산의 직접 소유 측면에서는 차이가 있다. 분양형 호텔은 소유측면에서는 직접투자이면서도 운영상에서는 간접 투자의 성격을 지닌다. 분양형 호텔에 대해 우려의 시각이 있는 것도 사실이지만, 객실을 소유한다고 해서 투자를 억제하는 것도 바람직하지는 않다. 단점을 보완하면서 장점을 흡수하려는 지혜가 필요하다. 호텔에 대한 투자를 늘려가기 위해서는 부동산 시장을 잘 활용하는 것이 무엇보다 중요하다. 호텔, 리조트 개발 등은 부동산 개발과 불가분의 관계를 지니고 있다고 볼 수 있다. 리츠, 부동산 펀드와 같은 부동산 간접투자는 관광개발 등에까지 확대되는 것이 필요한 시점이다. 사업위험을 분산시키고 회수기간을 단축시킬 수 있어야 사업 진출, 투자가 활발해질 수 있다. 앞으로는 펀드와 같은 간접투자가 관광분야에도 활발해질 필요가 있다.

4. 발전 방향

운영실적을 바탕으로 한 수익배분 필요

통상 주거, 상가 등 부동산 임대차 계약은 확정비용으로 계약을 하고 운영수익 형태를 인정하지 않는다. 분양형 호텔은 현재 분양 매력을 보장하기 위하여 과도한 보장을 하는 경우가 있는데 점차적으로 시장에서 조정될 것으로 보인다. 최근에는 연도별로 수익률을 협의하는 곳이 생기고 있으며 (영종도 로얄 엠포리움), 라마다 동탄의 경우에는 확정수익률이 점차 높아지고 있다1). 앞으로는 매출에 연동하여 임대료 또는 위탁수수료를 산정하는 방식을 분양형 호텔에서도 도입할 필요가 있을 것이다. 

호텔리츠, 부동산 펀드에서도 운영은 마스터 리스에 맡기게 되는데, 이 경우 확정임대료가 아닌 매출액 연동 변동임대료 형태로 계약을 한다. 따라서 분양형 호텔에서도 이러한 변동 임대료 성격을 도입할 필요가 있다. 물론 변동수익률 형태로 가면 투자 매력이 떨어질 수 있다. 또한 이익의 투명한 공시와 배분을 필요로 한다. 

확정수익률을 보장하게 되면, 객실 소유자의 입장에서는 매력적인 방식이겠지만, 위탁 운영사, 임차인은 과도한 부담을 지게 되어 안정적인 호텔운영에 장애요인으로 작용하게 된다. 우리나라의 분양형 호텔에서도 수익의 배분 형태에 대한 고민과 변화가 필요할 것으로 보인다. 외국의 경우, 콘도미니엄, 레지던스 호텔에서 운영수입을 배분하는 사례가 주로 등장한다. 대부분 확정된 임대료가 아닌 운영실적에 따라 배당을 받는 형태이다. 일본, 미국의 호텔 중에는 콘도미니엄 호텔 형태로 운영하는 경우가 있는데, 객실 소유주는 운영회사 또는 관리회사로부터 확정 임대료가 아닌 이익배당을 받게 된다. 

개인 외 법인의 분양비중 확대

분양형 호텔은 수익형 부동산에 대한 투자 대상을 늘려주는 면에서는 의미가 있다. 현재와 같은 저금리 상황에서는 유동성 자금이 투자할 수 있는 곳을 다양하게 만들어줄 필요가 있다. 수익형 부동산의 종류가 늘어나면, 아파트 등 주택에 대한 투기수요를 줄여줄 수 있다. 이러한 관점에서 분양형 호텔은 개인뿐만 아니라 법인, 기관투자자의 투자처로도 활용될 필요가 있다. 시장을 키우기 위해서도 기관투자자의 참여가 필요하다. 

현재 분양형 호텔은 주로 개인을 대상으로 분양 홍보를 하고 있다. 콘도미니엄의 경우에도 수분양자가 개인 외에도 법인이 분양받는 비중이 높은 것으로 알려진다. 이에 비하면 분양형 호텔은 법인의 계약 비중이 현저하게 떨어진다. 소유주가 지나치게 많은 경우 경영의 안정성이 떨어질 수도 있다. 이런 관점에서 법인의 소유비중 확대는 경영의 안정성을 높인다고 볼 수 있다. 

장기 체류 시설로의 포지셔닝

최근에 이루어지고 있는 에어비앤비, 서비스드 레지던스는 임대와 숙박의 경계를 넘나드는 경우로 볼 수 있다. 이들이 둘 간의 경계를 허물고 있고, 경계를 모호하게 하고 있다. 숙박과 임대의 구분이 점차 모호해져 가고 있다. 본래 숙박과 임대의 근본적 차이는 없다고도 볼 수 있다. 단기 임대가 많아지고 장기 숙박이 많아지면 둘의 경계는 더 모호하게 된다.

물론 숙박과 임대는 차원이 다른, 서로 다른 분야이기는 하다. 임대가 시설 관점이라면, 숙박은 서비스 제공 관점이다. 따라서 둘은 일직선상에서 구분되는 것이 아니며, 겹치는 부분이 발생할 수도 있다. 체류기간으로 구분하는 것도 명료한 것은 아니다. 법적으로도 특별한 차이가 명백하게 있는 것은 아니며, 최소임대기간에 제한이 있는 것도 아니다. 

현재도 숙박시설의 공급이 늘어나면서 경쟁이 치열해져가고 있다. 객실점유율이 떨어지는 곳이 늘어나고 있다. 분양형 호텔은 이러한 상황에서 장기 체류에 더 비중을 두는, 장기 체류 이용자에게 포지셔닝하는 것은 어떨까? 이렇게 하는 것이 관광호텔과의 차별화, 시장세분화의 방법이 될지도 모른다.

이미지: arabianbusiness