호텔 객실 하나는 강남 아파트 한 채 값?/호텔 조성비용 Hotel Development Cost

호텔을 하나 지어 볼까요?

장사가 잘 될만한 요지에 부지를 매입하고, 휘황찬 건물을 지어 올리지요. 주변에서 흔히 볼 수 없는 값비싼 자재들로 속을 치장합니다. 그리고 여러가지 최신 설비와 침대며, 티비 등의 가전제품을 채워 넣지요. 

구색을 제대로 갖추려면 레스토랑도 몇 개 있어야 하고요, 욕심을 부리면 번듯한 헬쓰클럽에 수영장을 넣기도 하겠죠. 호텔을 돌아가게 할 수 있는 운영 시스템도 필요합니다.

도대체 얼마나 들여야 할까요? 

호텔 하나를 지어 올리려면 비용이 얼마나 소요될까요?

source: worldpropertyjournal

부적절한 질문입니다. 

그야말로 천차만별, 입지의 값어치에 따라서도 다르고, 호텔의 규모나 스케일 (등급), 그리고 여러가지 다른 변수들의 영향도 작지 않으니까요.

그럼에도 불구하고, 저 같은 호텔리어들조차 이런 어리숙한 질문을 종종 하게 되고요, 주변으로부터도 끊임없이 듣게 됩니다. 호텔을 하나 지어 올리는데 돈이 얼마나 드는지 꽤 흥미로운 이슈이거든요. 더군다나 호텔을 지어 운영해 보려는 물주나 중간에 끼어드는 개발자, 리츠 등 부동산 펀드에 투자해 한 몫 잡으려는 투자자에겐 초미의 관심사이기도 하고요. 

future hover bed/Marriott-source: dailymail

그것이 호텔리어이거나 혹은 호텔 사업에 투신하려는 사람이거나, 이런 부분에 관심을 가진 사람들은 항상 많으니 일관성이 담보된 객관적인 기준으로 이를 저울질 해 볼 수 있는 수단이 없을 리 없습니다.

저도 그동안 꽤 궁금했더랬어요. 국내의 자료가 있긴 하겠지만 찾아 보긴 쉽지 않더군요. 컨설팅 회사에서 단편적인 자료를 받아 본 적은 있습니다만 업계 전반의 상황을 이해할 수 있는 정도는 아닙니다. 아마도 이런 것들을 취합해 발표하는 곳이 없기 때문인 듯 해요.

하지만 외국의 자료는 비교적 쉽게 찾아 볼 수 있습니다. 어디에서요?? 정보의 바다..... 인터넷에는 지천으로 관련 자료가 널렸습니다. 찾는 법이 익숙치 않을 뿐이지요. 영어도 좀 나불거려야 하긴 하겠군요. 다음이나 네이버에서는 찾기 쉽지 않고요, 구글링을 돌려야 합니다.

오늘은 그 중의 하나, HVS에서 올 초에 발간한 자료를 소개해 드립니다. Hotel Development Cost Survey 2014/15 타이틀이고요, 당연히 미국의 호텔들을 대상으로 한 자료입니다. 

늙은 몽돌은 이쪽 방면엔 무지랭이나 다름없으니 우리나라 사정과의 차이를 꼬집어 낼 수 없습니다. 하지만 적어도 호텔 개발에 소요되는 비용에서 만큼은 우리나라와 미국 간 큰 차이가 없을 것으로 생각되는군요. 우리나라 부동산 가치도 거품으로 잔뜩 튀겨져 있는데다 자재 비용도 우리나라가 결코 낮다고 할 수 없어 보이거든요.

어쨋거나 참고 정도로만 활용하셔야 하고요, '자료에선 이렇던데 여긴 왜 이러냐?'며 호텔 공사 현장에서 딴지 걸면 꼴사납게 되는 겁니다.

모두 11페이지이니 짧지도 않지만 그렇게 길지도 않은 분량이군요. 대부분의 내용은 무시해도 상관없을 것들이고요, 이 리포트의 정수는 맨 마지막에 소개된 테이블에 모두 녹아 있으니 일단 그 테이블만 클립핑합니다. 혹 자세한 내용이 궁금하신 분들은 아래 별첨된 파일을 참고하시기 바라고요. 

참고로, 글머리에서 말씀드린 바와 같이, 입지나 호텔 스케일 (등치, 수준)에 따라 개발 비용은 큰 차이를 보이기 마련입니다. 하이앤드 럭셔리 등급의 호텔과 저가 마켓을 타깃하는 이코노미 스케일의 평당 원가가 동일할 순 없지요. 사용하는 원자재 자체부터 객실의 어메너티까지 모든 것들의 수준이 차원을 달리합니다. 

source: HVS/Hotel Development Cost 2014/15

일반적으로, 일관성 있는 비교를 위해 위 처럼 호텔들을 스케일과 성격을 반영해 먼저 분류하고요 (F&B 레스토랑의 유무, 호텔의 성격 등을 반영해야 하므로 흔히 쓰이는 STR의 스케일 분류법은 적절하지 않습니다), 그리고 1 객실 당 원가를 산출합니다. 

객실 하나의 면적이야 호텔마다 제각각이겠지만 이를 일일이 반영할 수는 없는 일이고요.. 스케일이 같다면 대충 비슷한 면적일 것으로 가정하는 모양입니다.

자, 그럼 호텔 하나를 짓는데 얼마나 드는지 한번 볼까요?

source: HVS/Hotel Development Cost 2014/15

테이블이 두 개인데, 위의 것은 부분별 평균을 냈고요, 아래의 테이블은 비용 범위를 나타냅니다. 위의 것만 참고해도 상관없을 듯 하군요.

 

9월 개관할 포시즌스 광화문, JW메리어트동대문 스퀘어와 같은 럭셔리 스케일의 development cost는 객실 당 7억 넘게 소요되는군요?! 7억이라니 어느 정도 비싼 가격인지 감이 오지 않을 듯 싶은데 쉽게 좀 비교해 보지요. 

특 1급 호텔의 일반적인 객실 사이즈는 10평 내외, 크면 13평 정도입니다. 서울 강남의 34평 아파트 (전용면적 26평 정도)의 가격이 10억을 훌쩍 넘지요?! 럭셔리 호텔의 객실을 같은 면적으로 환산하면 20억을 가볍게 넘을 듯 하군요. 물론 위 개발 비용은 객실에 들어 간 집기 비품, 로비와 호텔 곳곳에 걸린 예술품 등을 포함한 가격이니 객관성이 다소 결여되어 있다고 볼 수 있습니다. 여하튼 엄청난 가격이긴 하지요?! 

future hotel/Marriott-source: dailymail

늙은 몽돌이 평소 블로그 포스트에서 '엄청난 덩치의 호텔'이란 표현을 즐겨 사용해 왔는데 이런 배경 때문이고요, 호텔을 더러 장치 산업이라 일컫는 이유도 같은 맥락이겠지요.

우리가 아는 대부분의 서울 특 1급 호텔 정도이면 full-service hotels 카테고리에 속합니다. 객실당 약 4, 5억 정도의 돈이 들어가는군요.... 제가 이전에 알고 있던 우리나라 특 1 급 호텔의 일반적인 조성 원가가 부지 매입비를 제외해 3억 정도였으니 큰 차이가 없어 보입니다. 400실 규모의 호텔이면 2000억 정도인데 우리나라 사정과 큰 차이가 있어 보이지는 않군요.

이코노미 스케일이 1억 정도,,,, 무려 7, 8배 정도의 차이를 보이는군요?! 갭이 엄청나지요? 이것이 소위 '수준차'라는 것일 테지요. 비록 늙은 몽돌은 그 비용 차이가 결국 만들어 내는 심미적 수준차를 제대로 구분해 낼 깜냥이 아직 못되지만...

최근에 우리나라에 우후 죽순 들어 선 4성 ~ 3성에 걸친 비즈니스 호텔들의 체급을 굳이 분류하자면 위 테이블의 Midscale Hotels with F&B와 Full Service Hotels 중간 정도에 자리 잡겠군요. 

이런 체급의 호텔들이 최근에 득세한 이유를 따지면, 중국 단체 등 저가 수요가 넘쳐 나는 시장 상황 때문이기도 하지만, 이 개발 비용 역시 고려한 때문인 것으로 생각됩니다. 타깃 시장이 다소 정체된 상태에서 엄청난 자본을 투하해 럭셔리 호텔을 짓기엔 위험 부담이 너무 큽니다. 성공 여부를 떠나, 광화문 포시즌스나 동대문 메리어트의 경우는 박연주 미래에셋 회장과 정승소 동승그룹 회장의 의지가 크게 작용했겠지요.   

밀레니엄서울힐튼의 새로운 객실/full serive upper upscale체급으로 11평 사이즈이니 요즘 흥하고 있는 비즈니스 체급과는 차이가 큽니다.

참고로, 이 Hotel Development Cost를 국내에서는 '호텔 조성원가'라고 흔히 부르는 모양인데, 객실당 원가, 평당 원가를 함께 산출하기도 하더군요. 부지 매입비를 포함하는 경우도 있고 이를 제외하는 경우도 있으니 같은 가치라도 산출 기준에 따라 금액 규모는 달라 질 수 있습니다. 

 

HVS-U.S. Hotel Development Cost Survey 201415.pdf

 

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