호텔, 파티는 끝났다! 출구전략을 모색할 때 생각해야 할 것들..

파티는 끝났다!

경쟁은 더욱 치열해졌고,

뜨겁던 시장은 마침내 정점으로 내몰려,

어둡고 끝모를 내리막을 목전에 두고 있다.

돌변한 시장은 낯설어 불편하고, 

언급하는 것조차 거북하며, 

인정하는 건 더 싫지만, 

이젠 현실을 직시해야 할 때다.

차가운 머리로 축소되는 이익 (NOI Net Operation Income)을 읽어야 하며,

그것이 무엇이든 행동으로 옮겨야 한다. 

증가일로의 OTA 커미션,

가중되는 인건비 부담,,,, 

잠식 당하고 있는 이익률을 지탱할 수 있는 수단은 흔히 보이지 않는다.

경쟁은 더욱 치열해졌으며, 

파급조차 가늠되지 않는, 전혀 새로운 유형의 경쟁자들도 정체된 시장을 파고든다.

ADR을 양보하면 Occ%는 지지될 수 있다는 그 흔한 룰조차 섣불리 내뱉지 못한다.

선언하라! 

파티는 이미 끝났다고...

그리고, 현실을 직시해 냉철한 대안을 모색하라.

＊   ＊   ＊

감을 잡았을지 모르겠지만 우리나라 호텔 산업의 예가 아니다.

늙은 몽돌 만큼이나 과격해 보이는 미국 칼럼니스트 Joel Ross가 정점을 막 지난 미국 호텔들이 2016년 처할 수도 있는 상황을 추정했고, 여기에 옮겨오며 더 선정적으로 윤색한 것이다.

다행스러운가?

안도감으로 가슴을 쓸어내렸다면 당신은 아마 호텔리어가 아니거나 지나친 낙관주의자임을 자백한 것이다. 안타깝지만, 우리나라 업스케일 이상 시장의 사정은 이보다 더 심각해 보이며, 바닥을 추정하는 것조차 쉽지 않다.

그 머시기 칼럼니스트가 제시한 출구 전략 중 우리 사정에 대입해도 될만한 것들만 간추려 보자. 

이 과격한 추정을 그나마 귀담아 들어야 할 이들은,

시장에 대한 충분한 이해 없이,

호텔 운영에 대한 기본 지식도 부족한 상태에서,

화려한 샹들리에에 대한 로망, 혹은 호텔 산업에 대한 섣부른 기대로,

값을 튀겨 되팔 목적으로 호텔을 지어 올린 투자자들,

이들 중 지금 액싯플랜 exit plan을 만지작거리는 부류이다. 

현재의 처지가 만족스럽거나,

가깝지 않은 미래를 내다보며 오랜 호텔 운영을 염두한 투자자라면 거들떠 볼 만한 글이 아니다. 차가워졌다가도, 느닷없이 바닥을 딛고 반등하기도 하는 게 시장이다.  

2년 전 스쳐 봤던 한 연구보고서에 따르면 호텔 공급 주기는 최장 4년이다. 수급은 이 4년의 시차를 두고 사이클을 오르내린다. 지금은 달리 볼만한 면들이 있거니와, 여태 알던 일반적인 추세를 이미 벗어난 양상이니 그 4년으로도 안심할 일은 아니다.

관련글: 호텔산업 공급주기와 규제연구/KIET 산업연구원  

1.

유능한 브로커를 접촉하라. 

매각을 염두에 뒀다면 사정이 더 악화되기 전에 매각에 대한 밑그림을 그리고 준비할 수 있다. 더 좋은 값어치를 위해 기다리는 것 보다 가급적 빨리 매각하는 게 더 좋은 선택이다. 상투는 이미 지났다.

2.

비용을 줄여라.

영업에 지장을 초래하지 않는 수준에서 인원을 줄이고 각 부문의 팀장과 10% 이상 비용 절감 방안을 상의하라. 

3.

ADR을 유지하라.

수요가 줄면 가격을 낮추어 객실가동율을 보전하는 일반적인 마케팅 전략은 피해야 하며, Occ%를 희생시키더라도 ADR은 고수해야 한다. Revenue Management의 기능이 특히 중요한 시점이다.

4.

감정평가는 무시한다.

추정으로 가득찬 프로젝션은 참고할 게 못된다. 무시해도 좋다.

5.

부채를 줄여라.

현금 여력이 있다면 상황이 더 악화되기 전에 부채부터 상환하라. 1년 내 만기가 도래하는 유동성부채의 경우 가급적 빨리 차환(refinancing) 하는 게 좋다. 호텔에 대한 자본시장은 경색될 가능성이 적지 않다.

6. 

더 극한 상황을 대비하라.

호텔 영업에 급작스런 타격을 줄 만한 돌발 사건, 예를 들어 테러나 전염병이 발생할 가능성을 예비해 즉시 실행에 옮길 수 있는 컨틴전시플랜 contingency plan을 세워둔다.

Hoteliers, the party is over; act now

01 MARCH 2016 9:25 AM

by Joel Ross

via HNN

늙은 몽돌과 더 편하게 소통할 수 있습니다.