한옥호텔은 과연 매력적인가?/한옥호텔의 가능성과 한계

호텔아비아 HotelAvia 2016년 7월호에 게재된 칼럼을 포스트로 옮겼습니다.

화려한 제목에 이끌려 들어오신 분들은 좀 실망하실 수도 있겠습니다. 

호텔의 운영 면에 치우친 글이고요, 건축 등 다른 부분들은 다루지 않습니다. 잘 모르거든요...

겨우 서너 곳 한옥호텔을 리뷰하고 글을 쓰는데 두 달을 홀라당 까먹고야 말았군요. 쓰고 싶은 다른 주제의 글들도 많았습니다만 이 프로젝트 때문에 모조리 뒤로 밀리고 말았습니다. 매달 기고하는 호텔아비아에도 변변찮은 글들을 드릴 수 밖에 없어 미안했어요. 

그 정성에 비하면 독자들의 반응은 다소 미지근했는데, 지금 우리 수준에서 한옥호텔은 아직 시기상조란 의미일까요?

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그동안 '거들떠보자! 한옥호텔' 프로젝트 랍시고 쓴 글들은 맨 하단에 링크를 걸어 두었습니다. 한옥호텔에 관심이 많으신 분들은 일람해 보시고요.

이미지: 경원재

이 프로젝트를 진행하게 된 표면적인 계기는 작년 송도에 개관해 영업 중인 경원재 앰배서더 인천 때문이었어요. 하지만 내내 궁금했고 확인하고 싶었던 부분은 '대형 한옥호텔이 상업적으로 성공할 수 있을까?' 였습니다. 그런 면에서 경원재는 반드시 보고 싶었던 대형 한옥호텔이었던 셈이죠. 

오늘은 그 긴 프로젝트를 마감할 예정입니다. 하지만 아마도 2, 3년 후엔 비슷한 글을 다시 올리지 않을까 싶군요? 호텔신라가 장충동에 90여 개 인벤토리를 갖춘 초대형 한옥호텔을 올릴 예정이고요, 말 많았던 송현동 대한항공 부지에도 한옥호텔이 여전히 추진되고 있으니까요.

프로젝트를 시작할 당시 제가 가졌던 주된 관심사는 아래의 것들이었습니다. 

• 춥거나 덥고, 마냥 불편하게만 느껴졌던 한옥이 지닌 매력은 과연 무엇일까? 한옥은 외국인에게 어필할 수 있는 것일까?

• 그러기 위해선 어떤 개량 작업이 필요한 것일까?

• 한국을 대표하는 숙박 시설로 성장할 수 있을까?

• 설령 그렇더라도, 접근성 좋은, 비싼 지가의 도심에 지어도 경제성을 확보할 수 있을까? 경제성을 확보하기 위해 한옥을 고층으로 올려도 그 매력이 훼손되진 않을까?

이미지: 경원재

서너개 한옥 호텔을 둘러보고 대안을 논할 성질의 것이 아니긴 합니다. 하지만 제 어설픈 생각을 대강이나마 정리는 해 놓고 가야겠죠?

1. 

한옥호텔은 과연 매력적인가?

익숙한 우리 눈으로 봐도 한옥 호텔은 매력적입니다. 가족의 이벤트가 수시로 열리는 마당, 앞뒤가 시원하게 뚫린 대청마루와 개방형 구조, 천정 회벽에 묻힌 꾸불꾸불 서까래, 한지 창호를 통해 아름답게 여과되어 스며드는 은은한 그 빛, 그리고 온돌.... 

외국 여행지의 전통가옥은 원래 매력적인 관광 대상입니다. 성공 여부는 어쩌면 그 매력 자체가 아니라 '수단'에 달려 있는지도 몰라요. 한옥호텔의 물리적, 마케팅적 접근성을 높여야 합니다. 하지만 우리나라 한옥 숙박시설은 외국 관광객을 유인하고 수용할 수 있을 정도로 기반이 튼실하지 않은 상태라 해야 할까요? 

어쩌면 당연해 보이기도 합니다. 북촌 등지의 한옥이 외국인을 본격적으로 수용하기 시작^[각주:1]한 건 얼마지 않았고요, 경원재, 오동재, 영산재와 전주의 예촌 등 대형 한옥호텔 역시 시장에 선 보인지 불과 5년 내외 (최초의 대형 한옥 호텔이라 할 수 있는 경주 라궁은 2007년 개관) 입니다. 

한옥레지던스 고이

외국 관광객들에게 충분히 알려질 시간적인 여유도 없었을 뿐더러, 수도권과 지방에 산재한 대형 시설까지 외국인이 쉽게 찾아 갈 수 있을 것이란 기대를 품기엔 아직 부족한 게 많습니다. 이는 사실 한옥호텔 만의 문제가 아니라 우리나라 관광산업이 현재 안고 있는 숙제이기도 하죠.

아마도 외국인들이 투숙하기엔 다소 불편할 수도 있겠지요? 우리 한옥은 기본적으로 좌식 위주의 생활패턴을 파생하고요, 온돌 바닥에서 잠을 자야 합니다. 침대에서 자고, 입식 위주 생활을 하는 외국인들에겐 생소하고 불편할 수 밖에 없을테죠. 하지만 이게 바로 매력입니다. 다르니까요. 요즘의 여행자들은 편리함 보다 새로운 경험을 추구하는 경향이 뚜렷하잖아요?

궁금했던 부분이라 방문한 곳마다 이 부분에 대해 질문을 했어요. 역시나 불편을 호소하는 외국인 고객은 없었다더군요. 어쩌면 지극히 당연한 반응일 수 있습니다. 한옥호텔에 투숙한 외국인들은 대부분 새로운 경험을 희구하며 스스로 찾아든 부류일테니까.

락고재/이미지: 호텔아비아

2. 

전통과 개량

그렇지만 전통 한옥의 형태 그대로를 상업 숙박시설로 활용하긴 쉽지 않아요. 한옥을 숙박 시설로 전용하려면 일정 부분 개량을 거쳐야 합니다. 고택 체험 같은 대안을 통해 한옥의 원형을 즐길 수도 있지만 대형 숙박 시설로 활용할 수 있는 모델이 아니에요.   

아주 쉬운 예를 들까요? 게스트하우스 같은 곳이야 화장실이나 욕실을 공동으로 사용할 수 있지만 호텔의 경우는 일반적으로 객실 내부로 들여야 합니다. 창호도 단열이나 방음 등의 문제로 보강 작업이 필요하죠. 

투숙객들 눈에 겉으로 보이는 경원재는 전형적인 한옥의 모습입니다. 그렇지만 가옥 구조 등 큰 부분들은 대목장들에 의해 현대적으로 재해석되었어요. 한옥 레지던스 고이의 시도는 아주 생기발랄합니다. 한옥의 뼈대를 그대로 둔 채 현대적인 인테리어로 내부를 치장했고 젊은 감각을 불어 넣었더군요. 락고재의 경우는 다소 교과서적인데, 한옥의 전형을 유지하며 반드시 필요한 부분에만 개량을 가했거든요.

경원재/이미지: Wedding 21

개량의 정도를 두고 정체성을 논하는 건 의미 없다고 봐요. 과거와 현재는 단절된 게 아닙니다. 전통이란 박제된 과거가 아니라 현재에도 영향을 미치는 우리의 습관이자 문화잖아요? 전통은 우리 일상에 자연스럽게 스며들어 있고, 다양한 변화를 모색하며 변모해 가는 건 지극히 당연한 현상입니다.

외국의 경우도 크게 달라 보이지 않아요. 종종 언급하는 일본 교토의 럭셔리컬렉션 수이란 Suiran - A Luxury Connlection을 봐도 참고가 되는 면들이 없지 않습니다. 일본 전통 가옥 료칸의 형태를 주로 취하고 있지만 내부는 파격적일 정도로 현대적이군요.

수이란 Suiran

 

수이란에 비하면 경원재는 꽤 보수적으로 보일 정도이군요?

그나저나, 경원재는 아코르의 럭셔리 세그먼트 소피텔의 부띠크 브랜드를 고려했던 모양이던데 지금은 어떻게 진행되는지 모르겠군요? 유명 브랜드를 달면 비싼 댓가를 치뤄야 하지만 인지도를 높이는데 크게 도움 받을 수 있습니다. 여태 잘 알려지지 않은 전통가옥 타입의 숙박시설이라면 그와 같은 마케팅 활동이 더더욱 필요해 보이는군요.

3.

한국을 대표하는 호텔?

하드웨어만 놓고 보면 경원재 등 대형 한옥 호텔이 한국을 대표하는 부티크호텔로 자리매김하지 않을 이유가 없습니다. 원래 부티크 호텔의 특성이 그렇다잖아요? 특정 지역에 자생해 성장하면서, 커뮤너티의 사회 문화적 특성을 고유의 스타일과 디자인으로 표현해 낸 호텔... 위에 소개해 드린 럭셔리컬렉션 수이란이 바로 그런 경우로 보입니다. 

요는 소프트웨어이고요, 그리고 지속 가능성이 중요합니다. 한옥 호텔은 특성상 수익성을 확보하기 쉽지 않아요. 수익성이 담보되지 않으면 흔히  말하는 스토리에 신경 쓸 여력이 없겠죠? 서비스 퀄러티도 유지하기 힘들게 되고요, 종국엔 그 아름다운 하드웨어까지 상처 받게 됩니다.

북촌 한옥호텔 락고재

4. 

한옥 호텔의 수익성

이익에 관계된 문제를 제쳐 둔 채 다른 걸 얘기하는 건 웃기는 일입니다. 수익성은 대형 한옥호텔에서 가장 중요한 이슈이자 지속성을 구성하는 핵심요인입니다.

결론부터 말하며, 소유주 개인의 품을 이용해 운영하는 게스트하우스 형 한옥의 수익성은 논외로 치더라도, 30실 규모의 대형 한옥 호텔로 이익을 내기란 쉽지 않아 보여요. 

지방의 오동재, 영산재, 라궁 등의 운영 사정은 꽤 좋지 않은 것으로 알려졌습니다. 매각을 고려하고 있다는 소식도 더러 오르내리고 있더군요. 수도권에 입지한 경원재의 사정은 이들과 다소 달라 보이는 면이 있긴 합니다. 경원루 등 부대시설 비중이 크고, 송도, 영종도의 미래 시장 환경도 나쁘지 않아 보였거든요. 하지만 과연 오너의 호주머니 속으로 돈을 챙겨 갈 수 있을런지는 의문입니다. 

무려 8,400평 부지에 객실 30개 (엄밀히 따지면 16개 객실에 14개 별채), 그리고 부대시설 경원루와 한식당 등이 전부입니다. 건축비만 500여 억원이 소요된 프로젝트인데, 이마저 부지에 대한 기회 비용은 포함되지도 않았어요. 

객실 30개를 연중 내내 만실로 돌려도 연매출 20억에 불과합니다. 이 매출은 건축비 500억에 대한 이자비용을 충당하기에도 버거운 규모이군요?

경원재

수익성 문제가 필연적으로 대두될 수 밖에 없는 이유는 전통가옥이 가진 특성 때문입니다. 현대 건축물처럼 층을 올리고 표준화 해 용적 효율을 높일 수 없거든요. 기껏 올려야 2층이고, 대형 한옥호텔들이 그 너른 부지에 달랑 30개 내외의 객실 밖에 넣지 못하는 주된 이유입니다. 더 높이 올리거나 마당을 줄이거나 없애 밀집도를 높이면 한옥이 가진 여러 매력들이 훼손될 수 밖에 없어요.

아울러, 현대식 건축물에 비해 건축비 역시 훨씬 비싸고요, 완성 후 운영 측면도 그다지 비용 효율적이지 못합니다. 일단 건물과 객실이 획일적이지 않고, 넓고 크거든요. 그리고 향후 수선유지에도 계속 상대적으로 큰 지출이 필요합니다.

그럼에도 불구하고 이런 규모의 한옥 호텔이 계속 시도되는 이유는 뭘까요?

타당성조사 단계에서 중요한 숫자들은 한껏 윤색되고 튀겨져 있었겠지요? 적어도 우리나라 호텔 산업에서 Project Feasibility Study니 ROI니 하는 것들은 수단에 불과한 듯 보입니다. 수익성이 불투명하다고 중도에 없던 일이 될 사업들이 아니었으니까요. 

공공성이 개입됩니다. 이걸 시장에서는 정치적 배경이라 일컫던데, 수익성 없는 사업을 추진하는 이유을 '정치적'인 무언가로 포장해 방패막이를 하면 당분간은 시비 거는 사람들이 없었기 때문일까요?

경주 라궁

 

지자체 입장에서야 외국에서 국빈이 들어와도 이런 전통 숙박시설에서 먹이고 재우고 싶을 것이고, 이런 게 있다며 자랑질도 하고 싶지 않겠어요? 아울러 시민에게도 한옥체험 등 부수적인 가치를 제공할 수 있다고 보고요, 관광 산업 연관 효과도 기대하는 듯 합니다. 

이런 저런 이유로 경원재 뿐만 아니라, 영산재, 오동재와 남원 예촌 등의 대단위 한옥 호텔들은 대부분 지자체가 조성해 소유하고 있습니다. 

따라서 호텔신라와 대한항공의 접근법이 제겐 초미의 관심사입니다. 이들은 영리를 최우선 가치로 떠받드는 사기업이거든요. 물론, 호텔신라와 같은 경우는 '더 중요한' 면세점 이슈가 개입되어 있긴 합니다. 대한항공의 송현동 부지 역시 수익성을 갉아 먹을 수 있는 변수들이 있었죠. 사회적 압력에 떠밀려 부지 일부엔 다른 걸 넣어야 하니까...

호텔신라 한옥호텔 조감도/서울시

수익성과 한옥의 매력은 대척점에 있는 개념들로 보입니다. 수익성을 추구하면 한옥의 매력은 훼손될 수 밖에 없어요. 용적 효율을 높이려면 층을 높여야 하고, 층을 높이면 한옥의 매력은 상처 받을 수 밖에 없습니다. 

하지만 그건 저를 포함한 일반의 생각이고요, 호텔신라나 대한항공이 층을 높이거나 밀집도를 높이며 어떤 매력들을 추가할 수 있을런지 두고 봐야 할 일입니다. 그것이 어떤 모습일지 정말 기대되는군요.

5.

숙제

지방 대형 한옥호텔들의 경영 사정이 좋지 못한 이유는 단지 이 한옥호텔의 변변찮은 수익성 때문일까요? 

그렇지 않습니다. 객실만 제대로 채울 수 있다면 감당할 만한 손해를 보며 그럭저럭 운영할 만하다고 생각해요. 관광객이 방문함으로써 발생하는 연관 효과를 고려하면 더욱 그렇습니다. 여기서 '근거 내놔라' 따지시면 대단히 곤란하고요.... 

여수 오동재

관건은 '수요를 어떻게 끌고 오느냐' 입니다. 수급 논리를 들이댈 필요도 없어요. 이들 전통가옥 형태의 호텔은 공급도 많지 않습니다. 지금 당장은 수급이나 호텔 자체의 매력 문제가 아니라 인프라 문제가 급선무입니다. 아래 현실적인 질문 2개 만으로도 우리가 안고 있는 숙제가 뭔지 쉽게 확인할 수 있습니다.

내/외국인을 불문하고 관광객들이 왜 여수를 가고 싶어 해야 할까? 

외국인 FIT가 스스로 여수 오동재를 큰 무리 없이 찾아 갈 수 있을까?

호텔만의 문제가 아니라 우리나라 관광산업 전체가 풀어야 할 숙제라는 것이죠. 

빅데이터+지역색 콘텐츠'…외국인 관광객 사로잡는 시급한 2과제

몇 일 전 눈에 띄는 포럼이 있었습니다. 제가 아는 분들도 여럿 참여하셨던데, 이 포럼에서 주로 다뤄진 이슈가 그런 것들이에요. '수요자 중심에서 지역 관광자원의 콘텐츠와 스토리를 발굴하고 상품화해 내는 것', 그리고 무엇보다 'FIT 관광객이 지역으로 쉽게 여행할 수 있게 만드는 것'... 

다소 늦은 감은 없지 않지만 자성의 목소리가 최근 부쩍 힘을 얻고 있으니 다행이긴 하죠? 그렇지만 정책 일관성을 유지하며 이를 현장에 구현내 낼 수 있을지는 더 두고 볼 일입니다. 

개인적으로, 접근성이 나쁘지 않은 수도권 인근, 지가 비싸지 않은 산중 숲 속에 우리 전통가옥 초가집이나 기와집 수십 채를 오솔길 따라 듬성듬성 넉넉하게 지은 리조트형 호텔을 볼 수 있었으면 좋겠군요. 

마천루 속에서 낮게 자리잡은 경원재도 정말 이질적으로 아름다웠지만 '힐링'의 느낌을 강하게 받진 못했어요. 타깃하는 바가 다르긴 합니다만 그런 목적이라면 남이섬의 정관루가 오히려 나아보였습니다. 경제적 여유가 허락하면 격오지 리조트 남해 사우스케이프도 추천할 만 합니다.

남이섬 정관루

남이섬만 하더라도 연 방문객이 350만, 그 중 절반 가까이는 외국인들이더군요. 각고의 노력으로 이루어진 현재의 모습이지만 이 정도 입지면 외국인도 무리없이 찾아 온다는 의미입니다. 일본 료칸 수이란도 도심에서 이격된 곳에 자리잡고 있는 듯 했는데, 공시가격이 7, 80만원 정도이더군요? 가진 내력이나 마케팅 어프로치에 따라 성공 가능성은 닫혀 있지 않다는 말입니다.

경원재 회랑

'거들떠보자, 한옥호텔' 프로젝트는 일단 이것으로 마칠까 합니다. 그동안 길고 재미없는 글 읽어 주셔서 대단히 감사드려요.

  

한옥호텔은 우리나라 호텔 산업의 건전한 발전을 위해 꼭 성공해야 하는 모델입니다. 이 글을 보시는 분들께서도 앞으로 우리나라 한옥호텔 많이 사랑해 주시기 바래요. 지방 놀러 가실 때 한옥 호텔에도 투숙해 보시길 권합니다. 아주 매력적이고요, 가격도 비싸지 않아요.

초특급 시설로 작년 개관한 경원재의 경우도 조식 포함해 20만원 내외인 듯 하고요, 미니바 등도 무료인데, 가족 단위 관광객이 투숙하기엔 안성마춤입니다.

감사합니다.

한옥호텔이 보이는 경향, 전통과 융통성/한옥호텔 락고재 

전통과 현대의 아름다운 공존/한옥호텔 고이  

호텔리어의 눈으로 본 한옥호텔  

경원재가 우리나라 호텔산업에 의미하는 것  

경원재, 부티크호텔로써의 면모  

경원재의 부대시설, 그리고 경원루  

경원재의 경영 이면, 그리고 아직 성숙하지 않은 송도 호텔시장  

호텔이야기

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1. 서울시 외국인 민박업 중 한옥체험업의 경우 2013년에 78개소에서 2015년에 105개소 등록, 도시민박업 (게스트하우스)의 경우 366업소에서 2016년 2월 752개소 [본문으로]